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二手房买卖常见问题,二手房买卖法律问题,你懂吗?

二手房买卖 来源:象盒找房     编辑:象盒小编     2017-03-17 11:09     分享

 二手房买卖常见问题,二手房买卖法律问题,你懂吗?二手房买卖常见法律问题及对策

 小编将根据以往代理案件的经验,总结二手房买卖过程中买卖双方经常遇到的法律问题以及容易产生纠纷的情况,并就该等问题如何防范、纠纷如何处理提出相应的对策。


 一、房屋产权证记载的产权人和签订买卖合同的卖房人不一致

 这类纠纷较为常见,关键看产权人和签约人是否具有合法的授权委托手续。按照惯例。一般这类房屋买卖中,产权人无法实际与购房人签约的应当到公证处办理授权委托公证,明确授权签约人代理其进行合同签订、房屋产权过户、代收房款、房屋交割等一切卖房事宜,否则该人签订的房屋买卖合同很有可能以无权处分为由被认定为无效合同。

 二、买方支付定金后,出现违约情况

 在房屋买卖中,双方基本达成交易意向,购房人缴纳了定金。在此情况下,如果任何一方违约导致合同无法继续履行,则可施行定金罚则,即:购房人违约不能要求返还定金,卖房人违约则需要双倍返还定金。购房人在房屋交易前应当慎重考虑,如果可能的情况下,尽量不要在不了解详细情况的前提下签订《定金支付书》、《购房意向书》等定金合同,最好是在把房屋买卖相关事宜了解并协商清楚后直接签订《北京市存量房屋买卖合同》、三方《居间服务合同》及《补充协议》。如果要签署定金合同,也要明确有关定金收取和退还的条件,在交付定金的同时让卖方写一个定金的收条随定金同时交付。


 三、购房人因新政无法办理银行房屋贷款手续

 2010年4月、6月,国家部委分别颁布实施了国十条、京十二条、三部委二套房标准等一系列调控政策,如果购房人由于政策变化导致无法按照原合同约定申办房屋贷款的,买卖双方应尽早协商处理办法。如购房人要求继续购房的,可以与出卖人协商变更原合同,例如增加首付、延长贷款期限等。如购房人不想继续购房,可与出卖人协商解除原合同,由出卖人返还已支付的全部款项。由于国家调控政策的原因,在司法实践中如果双方没有特殊约定,买受方因此原因不能继续履行原合同一般可以认定为不承担违约责任。


 四、卖方出卖房屋后反悔,恶意违约不配合办理过户或拒绝收取房款

 这类纠纷常见于2009年这样房价飙升过快的期间。房屋买卖合同生效后,买卖双方均应当严格履行,不能因为市场价格的升降而恶意毁约。在二手房买卖中,卖主的主要责任是交付房屋包括配合办理完成过户手续。如果因为房价上涨,卖方恶意违约,买方有权选择如下措施维护权利:①如果买方希望继续购买房屋,则可以向法院提起诉讼,请求法院判决卖方继续履行,同时要求法院采取保全措施,防止出卖人将房屋过户给第三人;②如果买方不想继续购买房屋,则可以向法院提起诉讼,请求卖方双倍返还定金或按照合同要求赔偿违约金,同时赔偿其他经济损失。如何选择可以根据具体金额的大小,选择最有利于自己的请求方式。


 五、买方恶意违约不交纳定金、首付款或不办理贷款

 这类纠纷常见于2010年初因房地产调控政策出台,影响房屋价格。在二手房买卖中,买房人的主要义务是支付款项(首付及办理银行同意贷款通知)。如果遇到买方违约,卖方可以采取如下措施:①可以要求继续履行合同并支付违约金或损失。②如果对方确实不愿购买也可以解除合同,没收对方定金,并要求对方贻偿损失。当然如前文中由于政策调整导致买方无法贷款买房的则不能追究买方违约责任。当然,双方还可以协商变更合同调整价格后再履行。


 六、买卖双方均有违约行为

 按照二手房交易的惯例,买卖程序如下:先由买方交付定金签订协议,再交付首付款办理网签手续,再由买方申请住房贷款,银行同意房贷通知后双方办理房屋过户手续,过户完成办理房屋交割,交割后卖方领取剩余购房款。如果双方均有违约行为,可根据合同约定的履约顺序判断,如果一方违约在前,导致另一方无法履行的那么可以免除另一方的违约责任。如果合同没有约定履行顺序,则可以参照上述程序确定哪一方违约在前。


 七、买卖房屋存在共有、租赁或者抵押等第三方权利的情况

 首先由于二手房买卖经常出现房屋还存在出租或者抵押的情况,而按照我国法律“买卖不破租赁”、“买卖不破抵押”的规定,如果双方没有提前约定,那么买方是不能擅自解除租赁或抵押的,因此,买方应当在买房前充分了解房屋的权属状况,对存在抵押或租赁的房屋一定要在买卖前要求卖方处理好抵押或租赁的第三方权利问题,如果由此导致买方损失的,买方可以追究卖方的违约责任。如果房屋有其他共有权人,那么买方应当取得共有人同意后方可买房,否则合同可能被宣告无效。


 八、买卖夫妻共有房屋的情况

 这类情况二手房交易中经常遇到,在《物权法》出台前,如果夫妻一方在另一方不知情的情况下,擅自买卖房屋,则该买卖合同有可能被认定为无效合同。但是《物权法》从保护交易相对方利益的角度出发,肯定了善意购房人交易的合法性,即买方实际交付了房款,并办理了过户后,夫妻一方主张无权处分,则只能向无权处分一方要求赔偿损失而无法追回房屋。同时,随着交易流程的规范化,在实际交易过程中,中介公司和建委过户大厅都会对房屋权属情况予以审查,要求出卖方提供夫妻双方同意卖房的证明。


 九、买卖经济适用房的法律纠纷

 经济适用房是特有的一种房屋产权形式,如果买卖没有取得上市交易许可(转商)的此类房屋,买卖合同原则上属于无效合同,北京法院也曾有过类似的判决支持合同无效。因此,对于此类买卖应当约定较高的违约责任,这样一是可以制约卖方及时转商并及时过户给买方,二是可以在卖方恶意违约不办理过户的情况下即使合同无效也可以获得一定的赔偿弥补自己的损失。以北京为例,为了限制保障房的交易,最近几年出台政策逐步收紧了交易范围,至今为止已经禁止了全部经济适用房的民间交易行为,规定交易的唯一形式为政府收购。


 十、买卖拆迁安置房、限价房、危改房、集资房的法律纠纷

 这类纠纷的解决比较复杂,关键看房屋的权属情况、土地使用权的情况。例如,如果拆迁安置房享有完全的产权,只是比照经济适用房管理办法管理,则可以进行交易。


 十一、买卖承租单位或房管所公房的情况

 公房分单位自管公房和房管所国有直管公房。原则上由于该类房屋使用人没有产权因此无法买卖,但是对于这类我国在特定历史时期产生的房屋属性,其和一般市场上的租赁房屋还具有很大不同,承租人可以将房屋“出卖”给买受人,也就是俗称的“使用权买卖”。小编不建议购买此类房屋。这类买卖关键是要取得房屋产权所有人或管理人的许可,并办理租赁手续变更登记,否则这类“买卖”是不受法律保护的。


 十二、私下交易暂不过户

 这种交易方式的特征是双方谈好房价,签好合同,支付部分或全部房款,但暂时不办理房产过户手续。由于我国认定房屋权属的主要依据是房屋产权证,因此,这类交易存在较大风险。如果卖方利用产权登记人的身份重新换发新证,并与第三方进行买卖、抵押,那么对买方的利益损害极大。或者卖方由于债务纠纷,该房也可能会被法院查封拍卖偿债,因此,如果在实际交易中确实不能需要暂不办理房屋过户时,可采取的变通做法是补充签订借款协议,并办理房屋抵押


 登记手续,这样对于出卖方的抵押或再次出卖可以起到一定的防范效果。


 十三、签订价格不同的两份协议来逃避税款

 双方签订的房屋买卖协议约定了房屋的真实交易价格,但在办理过户手续填写房屋买卖契约时,将房屋价格填少,以达成少交房屋营业税和契税的目的。但由于原协议在先,交房管部门存档的契约在后,实际上契约替代了原协议,那么,如果在房屋过户完成后,买方坚持以契约约定的价格为依据,少给付房款。纠纷就会产生,诉讼便随之产生。小编建议大家慎用此办法避税。


 十四、名为“赠与”实为“买卖”

 由于在房屋过户时,买卖与赠与之间总会存在税费的差距问题,很多人都会在计算税费后选择对自己有利而不是真正的交易方式。但由于赠与和买卖实际上是两种不同的法律行为,对义务人的要求及相关法律规定也是不同的,不能按照自己真实的交易办理登记手续,对于交易双方均存在很多风险。例如,如果真实交易为买卖却以赠与的方式办理了登记手续,因为赠与不能反悔,完成过户后就完成了赠与,一旦买方不能如数支付房款时,卖方无法主张违约责任也无法解除合同,因而无法得到法律的保护。同时,如果买方支付了房款且办理了过户手续,但是如果卖方因债务问题被诉讼到法院,因为登记手续为赠与,法院有可能认定赠与行为系避债行为,导致买方到手的房屋也可能被法院追回。

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