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房贷利率换锚,房贷利率全面调整,如何定价、有何变化、对楼市有何影响?

今日头条 来源:象盒找房     编辑:象盒小编     2019-08-26 16:42     分享

8月25日,中国人民银行官网发布最新公告,宣布从10月8日起对新发放商业性个人住房贷款利率的计算方式进行全面调整。简单总结就是,房贷利率换锚了!

 

 

此次公告中,出现了一个比较新鲜的词——“贷款市场报价利率(LPR)”,新政明确,首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率,二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点

 

一、什么是“贷款市场报价利率(LPR)”呢?

 

贷款市场报价利率(LPR)创设于2013年10月,简单的说,LPR就是18家综合实力较强的大中型银行通过自主报价的方式,确立一个最优贷款利率供行业定价参考。

 

此次政策明确,个人住房贷款利率是贷款利率体系的组成部分,在改革完善贷款市场报价利率(LPR)形成机制过程中,个人住房贷款定价基准也需从贷款基准利率转换为LPR,以更好地发挥市场作用。

 

换句话说,“基准利率”这个词也将正式退出历史舞台,此后也没有“上浮百分之多少”这个说法,取而代之的是在LPR的基础上“加多少点”。

 

举个例子,1个“基点”是万分之一,100个基点就是1.00%。最新的长期LPR利率(2019年8月)是4.85%,如果加点100,那就是到5.85%。

 

二、个人住房贷款利率最新定价办法是什么?

 

10月8日起,新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的LPR为定价基准加点形成。每笔贷款具体的加点数值由贷款银行按照全国和当地住房信贷政策要求,综合贷款风险状况,在发放贷款时与借款人协商约定。加点数值一旦确定,整个合同期限内都固定不变。

 

改革后的LPR报价周期变为每月的20日更新一次,如果你是11月初的合同,就参考10月20号的LPR,以此类推。

 

对于个人住房贷款利率的实行年限,新政明确,个人住房贷款利率重定价周期可由双方协商约定,最短为1年,最长为合同期限。借款人和贷款银行可根据自身利率风险承担和管理能力进行选择。每次利率重新定价时,定价基准调整为最近一个月相应期限的LPR。

 

以往,央行加息或降息,第二年1月1号起的“月供金额”都要重新计算。现在不同了,有可能一年一调,也可能30年贷款期都不变。

 

三、实行贷款市场报价利率(LPR)和此前相比有何变化?

 

定价基准转换后,全国范围内新发放首套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR;二套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点。

 

这个规定也明确了房贷只能高不能低于指导利率,以8月20日的LPR为基准即首套不低于4.85%,二套不低于5.45%,以后打折、下浮这类说法也就不存在了。业内人士指出,该政策本身并非直接提升或降低现有房贷利率水平,而是在市场化的基础上对房贷利率执行更为严格的规定。

 

目前,央行五年期以上贷款基准利率是4.9%,一些城市房贷利率仍存在打折的情况,比如上海,首套房利率最低可以打9折到95折;而二套房通常是基准利率的1.1倍。二者算下来都低于目前的最低指导。

 

 

而在房贷利率普遍上调的情况下,按照目前的房贷数据,大部分银行执行的是首套房贷基准利率上浮10%~20%,二套房贷上浮20%~30%。这么算下来,就又都高于贷款市场报价利率(LPR)。

 

不过,此前央行已经明确表示,房贷的利率由基准利率变为参考LPR,参考的基准变了,但利率水平不能下降。“房贷利率由参考基准利率变为参考LPR,但最后出来的贷款利率水平要保持基本稳定。”

 

同时,政策指出,人民银行省一级分支机构应按照“因城施策”原则,指导各省级市场利率定价自律机制,在国家统一的信贷政策基础上,根据当地房地产市场形势变化,确定辖区内首套和二套商业性个人住房贷款利率加点下限。

 

银行业金融机构应根据各省级市场利率定价自律机制确定的加点下限,结合本机构经营情况、客户风险状况和信贷条件等因素,明确商业性个人住房贷款利率定价规则,合理确定每笔贷款的具体加点数值。

 

简单点说,加点要加三次,一次国家指导(0或60),一次各省把控,一次银行评估。举个例子,你买二套房,国家指导加60,省级最低加点假设25,银行根据信用评估加点假设15,那加起来就是100,最终房贷利率就是4.85%+1.0%=5.85%。

 

四、对楼市会有影响吗?

 

政策明确,2019年10月8日前,已发放的商业性个人住房贷款和已签订合同但未发放的商业性个人住房贷款,仍按原合同约定执行。

 

此外,10月8日起执行的新政,只针对商贷,公积金个人住房贷款利率政策暂不调整。也就是说,如果你10月8日以后买房贷款时只使用公积金贷款,那还是沿用现在的模式。

 

从央行公布的房贷利率定价机制来看,与以往不同的是明确了房贷利率的下限,首套房不得低于相应期限贷款市场报价利率(当前为4.85%),二套房不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点(约为5.45%),全国二套房房贷利率全面提升,首套房利率看似比当前基准利率略低,但预计各地会自行公布首套房利率加点后不会低于当前基准利率水平

 

未来一段时间,全国房贷利率不但不会下降,反而整体会呈现上升趋势,特别是二套房利率,对房地产市场销售将会产生一定的抑制作用。

 

此外,虽然打折的情况未来将不存在,但是每年可有一次重定价的机会,长期来看LPR定价有相对优势。但是短期内贷款利率不会出现大的变动,且在目前“房住不炒”的政策导向下,长期来看贷款利率也不会出现明显的下降。房贷利率换锚了,您有什么看法,欢迎与我们进行交流!



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