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一朝拆迁,腰缠亿万:你酸了吗?

楼市行情 来源:象盒找房     编辑:象盒小编     2019-09-25 09:49     分享

今日一条新闻在许多手机里炸开了,掀起了一轮又一轮关于会赚钱不如会投胎的讨论。深圳作为中国一线城市一列,容纳了近15万外来人口的城中村——“白石洲村”即将面临拆迁。许多新闻报道中刺眼的一个数字便是这里拆迁后即将可能产生的1878位亿万富翁。那么这个数字究竟真实吗?拆迁带来的变化究竟是什么?

 

这个惊人的数字的由来其实很简单

白石洲村虽然居住着15万人但是大部人都是外来打工者,原住村民只有1878

而根据大数据的预估,这里拆迁的价值,高达2500亿

所以平均下来,这1878个村民很自然的可以亿万富翁

 

但是这样的算法究竟正确吗?

 

据当地一位已经签约的村民透露,他家的拆迁面积在1200平方米左右,按照1:1.03的补偿标准,拆迁后将得到15套回迁房,其中7套是公寓。

 


拆迁当地周围的房子单价大概是6万一平,按照回迁房每套80平来算,15套换算成金钱,有7200万。

 

而这只是一个人并不能代表全体水平,1878户是本地村民的总数,当地家庭的平均物业面积在五六百平米,可知面积超过1000平方米以上的村民不会超过20。所以1878的百分之二十即三十个人左右才有可能成为人们口中的亿万富翁。可以看出远不可能达到1878个亿万富翁的惊人程度。

 

从另一个角度看,即使已经收得高额赔偿金以及十五套房屋补偿的承诺。但是这个回迁房的承诺预估是在2029年,或许还可能更晚。这十年的时间能改变的事情很多,手里的赔偿金贬值,到手的房价折合市场也可能贬值。这样看来,现实似乎也不那么乐观。

 

而除此之外的拆迁户则大概率只有4-6套的补偿,按照五套来算就是2400万左右。想要利用这2400万在深圳实现财务自由,可能还不如原本的月收租过万来得踏实。

 

而且这些代价的主要承担者就是那些寄居在城中村的深圳一漂,十几万人的突然无处可住,会给深圳这个城市带来多大压力,会给支付不起更高房价的他们多大的打击。好像这些残酷的问题都掩盖在所谓的亿万暴富梦之下。

 

拆迁之后的未来怎么办?

纵观深圳的旧改,要么是政府牵头的征地,要么是房产中介牵头的公寓改造,但带来的最终结果都是不断上涨的房租。
公开资料调研显示,深圳租房生活的白领人群占比最高,高达68.8%,北京为58.6%;上海为57.3%。白石洲征地后,重建的新公寓租金价格一定会上涨,而品牌的长租公寓租金会比普通住宅的租金高20-25%左右。

整体来看,这种公寓本身其实并不“值钱”,其收益更多来自于:

1、装修溢价

从房东“批发”租入的价格,与装修后对外出租之间的差价,是目前绝大多数长租公寓主要的利润来源。

2、增值服务

长租公寓向租户收取的物业费,大多每月200-300不等,相对普通住宅略微偏高,但这些物业费的指向是增值服务费用,如入室保洁、衣物清洗、租车接送等附加服务。


3、打包资产

这种盈利模式便是REITs模式,即通过借助不动产基金通过资本运作来收购或整租、改造物业,然后与第三方的公寓管理公司合作,收购收租权或所有权等,获得资产增值的同时也可获得租金收益。

4、先租后售

这类盈利模式的代表是万科,通过公寓出租获得潜在的客户资源,带动其本身的房地产销售,而不是靠租金实现盈利。


如今,在“大湾区”、“示范区”的标签背后,是房价居高不下、生活成本高等现实问题,可是当人们还在思考要不要到返乡置业时,一个又一个承载着曾经深漂梦的城中村都被推倒和掩埋。

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