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上海、杭州、成都等地发布住房租赁风险提示 长租公寓为何频“爆雷”、怎样监管?

楼市行情 来源:象盒找房     编辑:象盒小编     2020-09-08 10:16     分享

        据中央广播电视总台中国之声《新闻纵横》报道,近期,多地长租公寓企业出现“爆仓跑路”现象,再次引发关注。日前,上海、成都、广州、合肥、杭州等地纷纷发布住房租赁市场风险提示。那么,究竟是哪些因素导致长租公寓频频“爆雷”,又该怎样加强监管呢?

  据报道,8月27日,有租客在杭州长租公寓“友客”刚刚交了2万多元房租,中介便卷款而逃;8月29日,杭州长租公寓“巢客”因资金链断裂拖欠租金,引发房东强烈不满;上海长租公寓“岚越”在浦东的办公室也一夜之间,人去楼空。

  【各地相继给予风险预警】

  为此,近日包含上海、成都、广州、合肥、杭州在内的多城市对近期住房租赁市场的运行风险给予提示,尤其是对长租公寓因“高进低出”“长收短付”等产生的风险做出重点提示。所谓“高进低出”是指向房东支付的租金高于向租客收取的租金,而“长收短付”是指收取租客租金的周期长于给付房东租金的周期。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示:“从政策上来讲,应该说大体上都是相似的。而且在传统对于租金贷,对于高进低出、长收短付等这样一些政策风险提示的同时,还出现了一个新的表述,支付周期,也就是说对于租客来讲,你在付房租的时候,还是建议三个月或者一个月付一次,不要一年12个月付一次,这样风险会比较高。”

  除此之外,9月2日,武汉市针对住房租赁企业首次开启信用监管,《办法》规定,如果企业发生失信行为将被扣除信用积分,守信企业则将获得奖励积分。贝壳研究院租赁分析师黄卉表示:“政策中明确了针对武汉市企业信用的加减分标准,以及对应的奖惩措施。此前针对住房租赁企业的法律法规尚未出台,因此对于行业的信用管理信息披露机制较为缺乏。那么通过构建住房租赁企业的信用信息监管制度,能够加强企业及从业人员等市场主体的管理,将租赁企业的信用评价机制与信贷补贴等因素挂钩,形成信用体系的激励和奖惩机制,逐渐规范和引导行业健康发展。”

  【租赁市场该如何防范此类乱象】

  各城市纷纷为各自的住房租赁市场监管“打补丁”,那么,目前住房租赁市场究竟存在哪些乱象?作为租客或房东,该如何防范风险?市场又该如何对行业进行监管?

  实际上,目前市场上频频跑路和“爆雷”的企业大多是类似于“二房东”的部分长租企业,这些企业的盈利方式就是利用租客和房东的“价格差”和“时间差”来实现盈利,这也直接导致了市场违规操作的集中出现。

  目前专家发出的风险预警主要针对住房租赁企业“长收短付”“高进低出”等违规行为。中原地产首席分析师张大伟表示:“比如很多企业,它跟业主租房子的时候都是按月支付租金给业主,基本上都是以三个月、半年或者一年从租户手里面收取租金。一些普遍性的案例是租户已经交了12个月的租金给这些公司,但这些公司只交一个月租金给房主。”

  除此之外,违规使用“租金贷”也成为长租企业跑路的直接导火索之一。严跃进表示:“‘爆雷’这样一个导火索来讲,实际上是因为它涉及到了一些租金贷,它利用了高进低出等模式,试图用杠杆的形式把这块业务做大。”

  张大伟认为,这些长租企业的“滚雪球”盈利方式能够维持的关键因素就是租金上涨。然而,今年以来,租金不仅没有上涨,租房市场也出现了短暂的交易冷淡。这些因素都造成了很多长租企业的资金链直接断裂。张大伟说:“是因为这两年租金涨幅比较缓,甚至今年租金没涨,不涨的话,对于这些企业来说,它的滚雪球一样往前融的资金,它能收到的下游资金池往里流的活水没了,它前面的钱,挪用的钱就立刻出现问题了。”

  【专家给与的解决方案】

  针对以上违规行为,专家提示,租客和房东都应提高风险防范意识,谨慎选择租赁企业,警惕收房租金过高或出租金过低,合法维护自身权益。张大伟指出,虽然对于租赁行业的监管不像销售市场那么容易,但是此时相关部门的监管,已经变得迫在眉睫。张大伟说:“现在的市场已经出现了很多变化,在这个市场里面,不论是租赁企业的定义,还是租赁企业的资金来源、资金去处,包括租付时间差的监管,已经非常迫切了。”

  北京大学法学院教授楼建波建议,长租市场频频“爆雷”也在提醒我们,对于长租企业“资金池”的监管应该加强,并且常态化展开。楼建波说:“如果你是去做轻资产运营的,你得有自有资金,比如你说要运营1000套房子,我就要求你有这1000套房子,一年的租金,比如50%的自有资金,你才能去运营。”

  同时,针对不该出现“长收短付”这样的“时间差”,也应该在合同的明确位置标出,尽量做到租客清楚,房东明白。张大伟说:“租付时间差必须监管。这个很简单,比如必须要在他房屋的醒目位置挂公示,他跟原业主可以把金额做隐藏,把身份信息做隐藏,但是跟原房主的合同里你交了几个月的租金,你才能收租户几个月的租金 。这样它没有租金时间差了,跑路也没有多大意义,哪怕跑路了,给租户也带不来什么损失。”

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