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长沙2018年市场降温房企理性拿地

楼盘导购 来源:象盒找房     编辑:象盒小编     2019-01-12 11:39     分享

潇湘晨报记者:兰叶青

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  2018年,长沙土地市场呈现高开低走之势,包括“限价地”政策在内的一系列调控手段的入场,基本遏制了长沙房价近两年上涨的势头。 111宗经营性用地挂牌、成交金额近488亿,5月更有华远地产在长沙县经开区高价拿下“三环荒地”,溢价率突破200%的事件。而到了下半年,原本火热的土地市场开始趋冷,开发商拿地更加理性。

    现象:成交楼面价回落流拍成为常态

    2018年,受调控政策影响,全国土地成交楼面均价同比回落,平均溢价率持续呈现下跌之势。300城市成交土地均价同比下滑近10%,降至3966元/平方米。

    与此同时,全年土地流拍情况显著增多。全国300城市合计流拍土地1809宗,一线城市流拍21宗;二线城市合计流拍519宗;三四线城市流拍1269宗。

    土地流拍频发,主要原因是房地产市场的调整和房企资金压力的增加。随着楼市调控持续深入,部分城市限房价、限地价、竞自持、竞配建等土地出让条件严苛,在地价高企、房价上涨预期被抑制的背景下,房企利润空间被压缩,拿地意愿降低。

    与全国市场相比,2018年的长沙土地市场处于由热转凉的磨合阶段。2018年,长沙六区一县经营性用地共计挂牌111宗,成交92宗,成交金额近488亿元。另据克而瑞数据显示,2018年长沙六区一县经营性用地共成交70宗,成交金额243.86亿元,成交金额同比增长近1倍。

    从时间段来看,5月、8月、9月为长沙土地成交的高峰期,均有十余宗土地挂牌成交。其中9月的土地市场总成交金额超过127亿元。从区域来看,2018年溢价率最高的一宗经营性用地出现在长沙县。这宗位于长沙经开区中轴路以东、远大路以南、东十一线以西的商住用地,竞拍时长就接近3小时,最终被华远收入囊中,折合楼面价4894元/㎡,溢价率高达276%,长沙县的楼面地价 也因此被刷新。

    趋势 房企拿地更谨慎,更偏好优质地块

    2018年下半年开始,开发商出于利润考虑,拿地更加理性。尤其在6·25新政之后,住宅用地流拍、低溢价率也成为长沙土拍的常态。

    2018年,长沙限价地供应37宗,较2017年同期略有削减,而土地成交热度下滑明显,流拍7宗,底价成交18宗,宅地数占比高达67.57%,近七成限价地遇冷,与去年下半年同期的“秒熔断”现象相比,呈现巨大落差。

    开发商之所以拿地意愿降温,一是由于长沙双限地块给房企的利润空间非常有限,而建房成本不断上涨;二是不少房企此前高价拿地,在市场下行过程中沉淀了大量资金,对这些房企而言,目前盘活资本比拿地更重要;三是目前长沙楼市供大于求,开发商观望气氛加剧,除非有很好的教育、交通等配套,否则不轻易拿地。

    可以说,长沙楼市大多数房企选择了保守或者说平稳的路线。很多流拍的土地大多是动辄几十亿的高价地或者位置偏远的复杂地块,而地理位置优越、条件较好的优质地块依然是房企争抢的对象。2018年,龙湖先后得到洋湖、滨江两个优质地块,明年在售项目或许达到五个。而本土企业中建信和在2018年接连摇中长沙南城两宗“限价地”,在降温潮中依然踏上了扩张的路途。

    从全国房企的拿地金额来看,2018年新增土地储备较上年同期有较大幅度下降,龙头房企万科、碧桂园、保利位居前三,但拿地节奏有所放缓。从拿地销售比来看,2018年多数销售额TOP50企业拿地销售比有所下降,均值为22%,较上年下降20个百分点。企业投资日趋谨慎,并加速销售回款节奏,以保持充足的现金流。

    展望: 市场走向取决于政策是否调整

    2019年1月3日,长沙内六区首宗地块交易。位于长沙市岳麓区西二环以东、桃花路以南的[2018]长沙市086号地块,最终被长沙岳麓山国家大学科技城建设投资有限公司以底价拍得。市场似乎仍在延续2018年的降温态势,展望2019,长沙土地市场有被“激活”的可能吗?

    “结合长沙现在的调控政策情况和市场表现,长沙不太可能发生明显逆转。”克而瑞长沙机构总经理陆劲认为,2018年长沙土地市场将依据政策调整而变化,“2019年长沙土地市场将整体维持平稳,如果政策持续高压,开发商拿地将以理性为主。如果政策有所放松,开发商溢价拿地的可能性更大,长沙土地市场将可能再次被激活。”

    2018年,随着市场下行、融资成本增加、囤地套现模式的难以为继,即使是龙头房企,未来对非优质地块的积极性也将明显降低,利润不达标的地坚决不拿,拿地策略将继续保持理性。2019年,土地市场各项管理将持续细化,尤其一二线城市供应的土地类型将更加丰富,竞拍方式、出让渠道更加多样化。只要楼市、地市以及金融市场方面没有大幅度放宽的政策或利好,土地市场在价格方面仍将以较低位水平持续运行,对现金流能力较强的企业来说,是比较适合增加土储的时机。

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