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多了解一点“笋盘”,就多省了一分钱

看房选房 来源:象盒找房     编辑:象盒小编     2019-09-20 09:57     分享

经过前面的井喷式爆发的“炒房潮”之后的房地产市场在政策和其他因素的影响下逐渐趋于平稳,所以很多购房者也许出于对房地产市场的忧虑或者确实手头资金紧张的情况以低于市场价的价格出售房屋。这样衍生了一个新词“笋盘”,多了解一些笋盘就可在房产投资或者有购房需求时少走弯路多省钱。

“笋盘”这一词最开始来源于粤语的说法,形容这楼盘发展空间像竹笋一样,有发展潜力,物美价廉。

在出售的房源当中,在本区同一小区同类户型面积等条件下,售价最低或明显低于市场价的房子,统称为笋盘,多用在二手楼的销售当中。笋盘一般在二手楼销售当中,很受销售人员青睐,同时就成了热推的房源,主要因其价格低,易成交。

“笋盘”的正确识别需要天时地利人和。

天时

 

无论是新房还是二手房或是租房都分有淡旺季。淡旺季的形成,不仅因为购房者的资金跟时间分配有其规律,还因为开发商内部的营销节奏。

二手房的淡旺季成因,涉及到购房者、中介、房东三种角色。

购房者:资金分配正好有预算,便会考虑在资金还未贬值时尽快考虑购房需求。如果资金暂时还无法快速脱离成为固定预算就会搁置这种需求。所以购房者是淡旺季的基本主导者。

 

中介:中介唯一能影响的,是淡季。房产中介、送快递、送外卖作为大城市吸纳基层劳动力的三大行业,绝大部分从业人员都是外地人。外地人就要回家过年,因此春节前后一个月,就是淡季。中介跟进客户的时间很长,最少也得一个月。如果中间隔一个过年,未知风险太大。可能客户想法变了,或者自己离职了,或者客户被抢了等。因此,过年前中介的工作积极性非常低,我们接到中介的骚扰的电话也很少。

 

房东:一个正常的二手房,如果低于市场房价出售,只存在两种可能。1.房东不了解真实市场价格。2.房东急卖房。几乎任何笋盘,都可以归因这两点。

 

1)对于纯投资的房东,一个现房楼盘,在两个时候放盘量最大:

第一是刚交房的时候。投资客们等了一两年,终于拿到房子。客户可以正常看房。房主有获利回吐的需要。第二是刚满2年免增值税的时候。投资客甚至会提前几个月挂牌。这两个时候是供应的旺季,是我们可以慢慢选的时候。但不见得是需求的旺季。

 

2)对于换房的房东,在他急需凑首付的时候。这种适合用在快速上涨期。

 

3)正常淡季,尤其是年前。因资金链紧张而需要卖房的房东。一般都是企业老板,年底需要结款、发工资等。

 

 

 

地利

 

哪几类房子,哪些版块最容易出现笋盘?

 

同天时中提到的低于市场价出售的正常二手房的两种可能,那么哪些地方最容易出现这样的房东?

 

1)超级大盘

这种盘常见于远郊或者卫星城。动辄几十上百万方的推房量,久的甚至能卖个十来年。以明发、碧桂园、恒大等为代表。早期的投资客在拿房后获利回吐。这种在早期由投资客为主的楼盘,挂盘量往往非常高,同时开发商的新房又一波接一波的卖,投资客房主的卖房压力非常大。同时,因为这种盘都在远郊或者卫星城,投资的房东无法时刻关注二手房的市场价,就很容易对价格造成误判。如果房东资金链稍微紧张点,价格就很容易压下来。这种超级盘,买二手比新房要划算的多(当然要结合税费综合考虑)。

 

2)大户型,改善需

低总价、小面积、小两房等都是刚需盘,买方众多。即使偶尔出现若干笋盘,也分分钟被内部消化掉。

因此,改善需才有漏网之鱼让你淘笋。

改善需有这样一些特点:

①总价高,接盘少,销售周期长。意味着你有较大的议价权。

②房东相对有钱。意味着对价格没那么敏感。一般会更看重拿款速度。

③因为面积大,任何单价上的同比上涨都会带来总价的高回报。

④也正因为总价高,对你的资金要求更高。

⑤改善需以后会更稀缺,单价涨幅会超过刚需。

 

3)鸡头鸡脚

这种房子,常常藏在深巷小弄里或者交通不便的郊区,住着最基层的劳动人民。房龄很老,一般都是八九十年代的房子。不但位置差,生活配套也脏乱差。地面坑洼不平,垃圾四处乱堆。甚至很多户型也很奇怪,采光、通风都差。装修就更不用说了,完全没有装修可言,就是民工房标准。这种野鸡房,大部分人看到第一眼就皱眉头想走。总之,卖相太差。这么差的卖相,就帮你吓退了一大帮竞争者。你只要做那个忍的住恶心的人就好。因为最后往往涨幅比例最大的并不是本身质量就接近完美的盘,恰恰是这种鸡头鸡脚的。

 

4)毒药

凶宅、法拍房、私人抵押房。这些房折扣深,但是风险大,体力活。这些房要花费大量的时间来解毒。对法律常识的要求较高,且坑太多。

 

 

人和

 

一个房东,从想卖房、到挂牌、到调整价格、到成交,心理过程是极为随机的。他甚至不知道自己房子真实的市场价,全凭网上参考跟咨询中介。而我们知道,网上的数据早已经被中介刷的失真了。绝大部分房东,获得真实房价的途径都很单一。因此,他的心理价位是有波动性的。说到底,还是心理预期。

 

1)市场舆论

比如2017年330新政前一直在传风声,要限购、限价、限卖。导致很多房东突击降价,防止被限卖。舆论、政府表态往往会影响整年的旺淡。

 

2)看房密度

如果连续有人看房,房东就不会降价,甚至还会提价。可如果挂牌一两个月,还没人看房,房东就会陷入无限的自我怀疑中,就有可能降价。房东只是凭自己感觉去报价。说白了还是心理预期。所以说,旺季很难淘到笋。看房密度太高。

 

3)年底焦虑

在国内,春节是个很特殊的日子。是中介放假回家的时候,也是生意人流动性紧缺的时候,也是购房者安心准备过年的时候。年底公司结算,一些小老板资金紧张,可能会急需卖房套现。这种急卖房,价格会特别优惠。这些房源一般集中在偏大面积的户型,而且集中在中高档的住宅区域。对支付时间要求很紧,一般年前就要到款。

 

4)淡年份+淡月份+市场舆论+挂了1个月还没什么人看房

这会导致房东急于出手,而降价。一般九折就能卖,最严重时候七折八折也会出现。

 

遇到笋盘如何操作呢?

 

1)现金为王

能够在短时间准备好足够的现金,或者提前准备现金。笋盘对付款时间要求非常紧。

 

2)付定金要快

定金跟首付要交的快。而且,这些房子稍纵即逝。尤其是定金

 

3)淡季时候,有5%的还价空间

非常淡季的年份,如2008年、2011年,则还有6-10%的还价空间。就是在报价的基础上,继续还价。旺年份的淡季月时,也有2-3%的还价空间。

 

4)跟业务员关系更大

挑两个中介说出自己刚性条件,让自己看起来是有诚意的买家。中介知道哪些房东靠谱哪些不靠谱。一种房东是挂着玩,价格抗的死,不急着卖;还有一种是急着卖,这就很容易杀价。中介也会帮着你杀价。如果放盘超过3个月时间还没成交,在春节前这是最好的杀价时机。

 

5)刚需盘,笋盘不多

一般房东不存在突然资金紧缺的问题。

不过如果运气好,能够砍价2-3%。


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