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购买二手房的20条注意事项!!

看房选房 来源:象盒找房     编辑:象盒小编     2019-12-02 15:26     分享

时光飞速,岁月如梭!转眼间,2019年就即将进入尾声了!小伙伴们,年初制定的买房计划,你们都实现了吗?当然,对于一个家庭来说,买房的目的,无非就是自住或者改善居住条件,不管什么原因吧!买房都不像买菜一样简单,不爱吃了,就不吃了,下次换别的口味的就好,因此,在买房的问题上每个家庭都是慎之又慎。那么,在进行二手房交易过程中,有哪些事项必须要注意呢?下面这些,拿走,拿走!


购买二手房20条注意事项!

一、确认产权的可靠度

1.注意产权证上的房主是否与卖房人是同一个人;

2.产权证所确认的面积与实际面积是否有不符之处;

3.一定要验看产权证的正本,而且到房管局查询此产权证的真实性。

二、考察原单位是否允许转卖

1.确认标准价购买的公房出让时是否已经按成本价补足费用或者与原单位按比例分成;

2.大部分公房进行房改时原单位都保留优先回购权,因此要确认原单位是否同意出让;

3.一般来说,军产、院产、校产的公房必须要原单位盖章后才能出让。

三、查看是否有私搭私建部分

1.是否有占用屋顶的平台、走廊的情况;或者屋内是否有搭建的小阁楼;

2.是否改动过房屋的内、外部结构,如将阳台改成卧室或厨房、将一间分隔成两间;

3.阳台是不是房主自己封闭的,这牵涉到阳台面积应该怎么计算的问题。

四、确认房屋的准确面积

1.包括建筑面积、使用面积和户内的实际面积;

2.产权证上一般标明的是建筑面积;

3.保险的办法是测量一下房屋内从一端墙角到另一端墙角的面积,即所谓地毯面积。

五、观察房屋的内部结构

1.户型是否合理,有没有不适合居住的缺点;

2.管线是否太多或者走线不合理;

3.天花板是否有渗水的痕迹,墙壁是否有裂纹或者脱皮等明显问题。

六、考核房屋的市政配套

1.打开水龙头观察水的质量、水压;

2.打开电视看一看图像是否清楚,能收视多少个台的节目;

3.确认房子的供电容量,避免出现夏天开不了空调的现象;

4.观察户内、外电线是否有老化的现象;

5.电话线的接通情况,是普通电话线还是ISDN电话线;

6.煤气的接通情况,是否已经换用天然气;

7.小区有无热水供应,或者房屋本身是否带有热水器;

七、了解装修的状况

1.原房屋是否带装修,装修水平和程度如何,是不是需要全部打掉;

2.了解住宅的内部结构图,包括管线的走向、承重墙的位置等,以便重新装修。

八、查验物业管理的水平

1.水、电、煤、暖的费用如何收取,是上门代收还是自己去缴,三表是否出户;

2.观察电梯的品牌、速度及管理方式,观察公共楼道的整洁程度及布局;

3.小区是否封闭,保安水平怎样,观察一下保安人员的数量和责任心;

4.小区绿化工作如何,物业管理公司提供哪些服务。

九、了解以后居住的费用

1.水、电、煤、暖的价格;

2.物业管理费的收取标准;

3.车位的费用。

十、追溯旧房的历史

1.哪一年盖的,还有多长时间的土地使用期限;

2.哪些人住过,什么背景,是何种用途;

3.是否发生过不好的事情,是否欠人钱或者发生过盗窃案;

4.是否欠物业管理公司的费用,以及水、电、煤、暖的费用。

十一、了解邻居的组合

1.好邻居会让你生活愉快,选不同的时间在社区内看人来人往,通过衣首和生活规律判断人的社会层次;

2.拜访上、下、左、右邻居,了解他们在此居住是否顺心;

3.与居委会或者传达室的值班人员聊天,了解情况。

十二、算计一下房价

1.自己通过对市场上公房的反复比较判断房屋的价值;

2.委托信得过的中介公司或者评估事务所进行评估;

3.银行提供按揭时会做保值评估这个价格可以看成是房屋的最低保值价。

十三、二手房按揭的条件

1.年满18岁,有城镇户口,本地、外地均可;

2.能提供稳定的收入支付本息的证明;

3.愿意将所卖的房子作为抵押,或者能提供其它符合条件的抵押;

4.所购房屋产权所属真实可靠;

5.支付有关手续费。

~~贷款所需资料~~

➀、本人及家庭成员身份证及复印件;

➁、结婚证或者离婚证,离婚协议;

➂、户口本及复印件;

➃、外地户口需缴纳一年以上社保证明;

➄、收入证明(一般要求负债月还款的两倍以上)、银行工资流水单;

➅、如果涉及公积金贷款,必须有在长沙市连续缴满6个月以上的公积金,外地公积金暂不支持在长沙贷款买房!

十四、签订合同-请律师

1.二手房买卖的情况比商品房更为复杂,因此有律师提供建议参考更可靠;

2.建议请一位尽可能熟悉业务的律师做全面顾问。

十五、找代理行

1.代理公司的二手房信息要比个人更全面,但是目前来看信息的准确程度还需要验证;

2.在把你的业务交给代理行之前应该了解:代理行提供的服务有哪几项?是否可以帮助申请二手房按揭?买卖过程中若发生了问题,代理行是否有义务、有能力负责赔偿损失?代理行的服务收费标准是多少?是否能保证买到称心的二手房?

十六、考察代理公司是否可靠

1.有效的当地工商局颁发的营业执照,当地房屋土地管理局颁发的中介代理行资质证书;

2.资质证书是行业管理部门颁发的,对保证代理行的可靠性更有作用。

十七、及时了解政策、程序、费用上的变化  

1.要及时注意官网政策更新消息;

2.向律师及中介代理公司咨询;

3.可靠的还是向有关房管部门咨询,及时了解新的信息。

十八、产权是否完整

1.确认产权的完整性,有没有抵押、共有人等等。要知道即使在法律十分完善的香港,也会出现这样的纠纷;

2.只可相信自己的眼睛,一定要在过完户以后才能将房款转移到原户主手上。

十九、小心房款和产权的交接  

1.不要随便相信对方的信誉,先交钱再过户还是先过户再交钱是一个重要问题;

2.可以考虑将房款押在一个双方都信得过的单位,如信誉较好的代理公司处,等过户完成后,再将房款转入卖方的账户。

~~温馨提示~~

不管首付款、尾款还是物业保证金,一定不要直接把钱给卖家,一定要做资金监管。

资金监管相当于房产界的支付宝,房子过户到手,资金才会解冻给卖家。

如果是全款买房,这个环节则比较简单。

贷款的话,又分商业贷款、公积金贷款和组合贷,一般来说商业贷款最快,组合贷款最慢。

贷款的话需要弄清楚贷款的条件,个人征信有没有污点、收入证明够不够、房屋年龄有没有太老等。

二十、保证产权顺利过户

1.必须要经当地房屋土地管理局办理完产权才算完成过户手续。有代理公司、律师、公证的保证等等都不算是完成交易过程;

2.从买房的角度来说,一定是产权过完户以后这套房才真正属于你,在此之前,卖方随时可以毁约。

~~温馨提示~~

所有重要事项必须写进合同

(1)定金数、首付、尾款等金额多少;

(2)税费承担者;

(3)采用什么付款方式;

(4)首付的支付时间、条件;

(5)过户的时间和条件;

(6)户口什么时间内、条件迁走;

(7)有没有学校名额、是否占用;

(8)房屋内的设备如何处理,哪些是赠送给买家的,哪些是房主需要搬走等。


二手房交易流程一般有六大步骤,交易流程比较复杂。

【Step 01】

准备买房(资金计划、初定区域)

【Step 02】

看房选房(看什么?怎么选)

【Step 03】

签约定房(核实产权、怎么签合同)

【Step 04】

支付房款(资金监管、办理贷款)

【Step 05】

缴税过户

【Step 06】

物业交割(除水电燃气外,还有哪些需要交割)


当然如果通过中介买房则会比较省心,中介公司在帮助购房者寻找房源、签约定房、贷款、缴税过户、交接入住等方面都已经有一套专业的流程化管理,购房者会省去很多麻烦事儿。





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