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二手房评估中,影响二手房价格的因素有哪些?

看房选房 来源:象盒找房     编辑:象盒小编     2017-03-07 10:40     分享

 二手房评估中,影响二手房价格的因素有哪些?


 目前房地产评估机构对于二手房的评估一般采用市场比较法、收益法、成本法等方法。但哪些因素才会真正影响二手房评估呢?一般而言,在二手房价格的评估中最为关键的影响因素有: 


 1、位置、地段。二手房与新房价格一样,南边比北边贵,城里的比城外贵。南边的二手房与北边的二手房一平米价格可相差数百元,同样,市中心区域的二手房与郊区的二手房价格相比之下也能产生很大的落差。

 2、房屋使用年限与小区管理及配套设施。修建年代越近的房屋,配套设施越齐全的小区,管理越到位,价格也越高。由以上因素造成的房屋价差每平方米价格相差范围也可达数百元。


 3、房屋户型朝向。很多人买房讲究坐北朝南。因此同一栋楼里同等户型不同朝向的二手房由于受此观念的影响,价格会产生200元左右/平方米的落差影响二手房评估的因素有哪些。同样,在房屋结构上,户型安排合理的房屋与同等条件户型过于紧凑的房屋价格也能相差到每平方米100元—200元左右。


 4、房屋内部装修程度及其他。房屋内部装修程度以及其他因素对于价格的影响虽然不太明显,但是对于房屋的出售速度有着一定影响。如装修好、交通便捷的房屋出售速度就比同样条件但装修较次、交通不便的房屋快。


 5、市场方面因素,这是最重要的一个环节。市场不同的需求同样决定房屋的价格,根据房屋实际使用用途,同样的房屋其价格并不一样,有时差异很大。经济学常识告诉我们,需求影响价格。需求当然是其中一个极其重要的因素。但是除了需求之外,还有哪些因素也影响了二手房的价格呢?通过实践和经验的判断,主要有以下几种:


 1、区域因素。主要包括地段等级、交通条件、小区环境、配套设施、未来发展前景及环境污染等。


 2、房屋自身因素。主要包括房屋成新率、产权状况、楼层、朝向、户型格局、房屋装修、燃气状况、物业类型、通风采光、景观等。一般说来,维护好的能延长房屋的使用寿命,从而提高房屋价值。产权状况主要分为:商品房住宅、成本价住宅及标准价或优惠价住宅。对于同一位置的房屋来说,商品房住宅的价格最高,成本价住宅次之,标准价或优惠价住宅价格最低。楼层对房屋价格有较大的影响,一般来说,多层住宅以二、五层为标准,顶层最差,一层次之,三、四层最好。高层住宅则是楼层越高(顶层除外),价格也越高;朝向对房屋的价格也有较大的影响。此外,房屋的燃气状况(管道天然气、管道煤气、液化气)、物业类型(多层、板式小高层、高层塔楼)、采光(主要考虑是否有遮挡)及景观等对房屋价格都有一定的影响。


 3、市场因素。主要包括经济状况、房地产市场行情及市场供求状况等。其中市场供求状况对房屋的价格影响最大,当某一区域房屋供不应求时,房屋价格就上涨。反之,当房屋供应量过大时,房屋价格就会出现下降。


 4、消费者心理因素。主要包括消费者的心理障碍、对房屋的偏好及交易心态等。如果不是受经济制约或价格上有较大的优势,人们往往不愿去购买二手物品。购房者的偏好及交易心态对二手房的价格也有较大的影响,如果购房者特别偏好某一区域的房屋,或者他们急于买房,那么这些房屋价格在一定程度上也会提高。


 当然,以上所列举的因素只是一部分。事实上,很多因素都可能导致二手房价格有所涨落,要看具体的情况才能进行分析。

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