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有房贷的注意啦!3月起房贷利率换成“LPR+加点”浮动利率,好还是不好?

房产政策 来源:象盒找房     编辑:象盒小编     2020-03-02 13:56     分享

存量房贷利率“换锚”转换已经开始!按照央行规定,2020年3月1日起存量房贷定价基准将发生转换,原则上要于8月底前完成。2月29日,多家银行发布了相关公告,将转换的规则、转换的范围、转换的渠道以及其他细节进行了一一罗列。

 

 

要点一:转换范围

 

此次需要转换的房贷为2020年1月1日前金融机构已发放的和已签订合同但未发放的房贷,且定价参考的是贷款基准利率,也即商业性个人住房贷款部分,公积金个人贷款并不包含在内。

 

除了房贷外,其他个人贷款,比如个人消费贷款、经营用途个人金融资产质押贷款、经营用途个人房产抵押消费与经营组合贷款等,如果是参考贷款基准利率定价的浮动利率贷款也需转换。

 

另外,多家银行提到已处于最后一个重定价周期的贷款可不转换,也就是说目前正处在最后还贷周期的可不转换,比如像建设银行说,2020年12月31日前到期的贷款可不转换;农业银行说,贷款到期日在2020年8月31日之前的可不转换。

 

要点二:转换渠道

 

线上渠道和线下渠道皆可。线上可通过手机银行App、网上银行、短信接收等方式自助操作办理;确不熟悉线上渠道的,可待各银行根据疫情防控进展情况开通网点服务后,线下去往网点柜面或者网点智能柜员机办理,并不一定必须去原贷款经办行。办理时间上,多数银行公告称可在2020年3月至2020年8月31日之间办理。

要点三:转换方式

转换方式有两种:一种是转成以LPR(贷款市场报价利率)为定价基准的浮动利率贷款;另外一种则是直接转换为固定利率贷款。

 

有贷款的客户一定要看好,这次定价基准转换仅有一次机会,确定后就不能再次更改。

转为固定利率的话,按照要求,利率水平应等于原合同最近的执行利率水平,因此变化不大;而选择将LPR作为定价基准的方式,对于房贷者来说,房贷利率未来的浮动空间更大。

 

附:按揭还贷中,是否换成“LPR+加点”浮动利率?怎么选比较划算?

 

文欣2016年初在北京买了套二手房,向银行申请房屋按揭贷款200万元,分20年还清。最近,文欣有点纠结,因为此前央行公布从今年3月1日起开展存量浮动利率个人贷款定价基准转换工作,其中包括个人房贷。文欣想知道,自己要不要去银行办理转换个人贷款利率呢?怎么选比较划算?

 

解答:2020年1月1日前已发放的和已签订合同但未发放的参考贷款基准利率定价的浮动利率个人贷款(不包括公积金个人住房贷款),均需进行转换。因此,文欣的情况属于可转换的范围。

 

值得注意的是,房贷利率重签自2020年3月1日开始,原则上于2020年8月31日前完成,只能转换一次。所以很多像文欣一样的“房贷族”都很纠结央行给出的这道选择题。

选择一:如果文欣继续选择固定利率后,其房贷就是维持当前利率水平不变,不受LPR利率变化影响。文欣当时的贷款利率是基准利率打9折,即4.9%×(1-10%)=4.41%。

选择二:如果文欣选择“LPR+加点”浮动利率,那么先计算加点数值,4.41%(文欣现在的利率水平)-4.8%(2019年12月的LPR)=-0.39%,加点-0.39%确定后固定不变。即不论未来LPR升或降,用户获得利率都是LPR-0.39%。

值得一提的是,虽然LPR每月公布一次,但选择挂钩后,并非每月还款额都变,而是最短一年一变。因为央行规定,借贷双方可重新约定重定价周期和重定价日,重定价周期最短为一年。文欣贷款发放日是2016年4月8日,定价周期是一年,转换时可选择每年4月8日或1月1日(偏主流)为重定价日。选定后只需留意重定价日前一个月的LPR报价就可以,它决定着之后一年的月供是多少。

 

那么,哪种方案更划算呢?综合业内多位人士观点,固定利率无风险,而挂钩LPR有可能享受到其报价下行带来的红利。因为LPR除了关系房贷利率,也是银行给企业发放贷款的“锚”,现阶段要给实体融资降成本,所以LPR趋势为下行。不过,也不能确保LPR会一直升或一直降。基本上,LPR每调整5个基点,对100万贷款月供影响约30元。所以这需要文欣自己做决策。

 

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