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二手房攻略:购买正出租的二手房注意哪些?

二手房交易流程 来源:象盒找房     编辑:象盒小编     2018-01-22 15:07     分享

[摘要]在现实中常常会发生事与愿违的事情,房子想卖出去可是到处找不到买家。房子刚刚出租出去,才发现买主找上门来。这时候买家也有疑惑,购买正出租的二手房注意哪些?

在现实中常常会发生事与愿违的事情,房子想卖出去可是到处找不到买家。房子刚刚出租出去,才发现买主找上门来。这时候买家也有疑惑,购买正出租的二手房注意哪些?

1、房屋产权是否清晰,有无纠纷和隐患

产权清晰指房东即为房屋所有人,对此套房子有进行买卖的权利。如果房屋产权为多人共有,应具有其他共有人同意出租的证明或委托书,在购买时应提供房产证给对方确认。

2、注意是否是违章建筑的房屋

违章建筑的房屋,是没有买卖的资格的。因为违章建筑存在严重的安全隐患,而且《合同法》对于违章建筑的房屋租赁合同也是视为无效的。

3、注意买卖不破租赁

买卖不破租赁即在房屋出租期间,房屋买卖,所有权发生了变化,但是对租赁关系不产生影响,已经存在的租赁合同对新房主继续有约束力,新房主要继续履行合同。购买者不能以自己是新房主为理由否认或改变已经存在的租赁关系,在租赁期间还不到期的情况下,原有的租赁关系继续存在于租户和新房主之间。租赁关系受到法律保护,租户的相关权益得到了保护。

买卖不破租赁也有例外情况,以下的情况不受买卖不破租赁的限制:

(1)房屋在出租前已设立抵押权,因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的。

(2)房屋在出租前已被人民法院依法查封的。

4、注意承租人有优先购买权

房屋出租期间,房主要将房屋出卖时,在同样的条件下,租户享有优先购买房屋的权利。房主应在出卖房屋之前通知租户房屋要出卖的事实,租户如果有购买正在租住的房屋的意愿,在与其他购买人相同的条件下,租户可以优先于其他购买人购买。因此,购房者应该明确自身的购房顺序。

5、查看租赁合同

除了看合同之外,还要去物业、供暖等部门询问是否有欠费情况等等。如果需要了解更多信息,可以要求售房人配合到房管部门、派出所户籍部门查询房屋情况、户籍情况等。

6、不仅要在房屋买卖合同中注明房屋正在出租,还要将租赁合同作为二手房买卖合同的附件

如果不按这个要求做,则可能发生以下的风险:

(1)一旦出卖人违约不想出卖房屋时,既可另行签订虚假租赁合同,将租期约定很长,将租金约定很低。这样依据“买卖不破租赁”,不论是出卖人或者买受人都无权主张承租人腾退房屋。这样足以打击买受人要求继续购买房屋的意志,而出卖人则不用承担任何违约责任。

(2)出卖人可以降低租金,改变买受人的预期收益。

7、要明确约定房屋租金何时转由买受人收取

通常房屋租金最迟在买受人支付百分之八十购房款或者房屋产权过户时,转由买受人收取。

8、约定交房时间和延期交房的违约责任

不要仅在房屋买卖合同中简单的约定,租赁合同终止后,出卖人交付房屋。还要约定出卖人交付房屋的具体时间,以及逾期交房的违约责任。因为租赁合同到期后,承租人以各种理由不按期腾退房屋的情况非常普遍。

房屋出卖行使的是所有权,房屋出租行使的是使用权,两者并不冲突。但是一定要弄清楚房屋出租和房屋买卖的关系以及买卖不破租赁,承租人的优先购买权等规则。



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