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契税营业税全面下调 大户型产品去库存或加速

购房契税 来源:象盒找房     编辑:象盒小编     2018-01-28 12:55     分享

        房产交易契税及营业税全面下调后,交易成本大幅下降,尤其利好改善性的大户型产品,其去化速度也将会明显加快。

        自2月22日起,除了 北京、上海、广州等一线城市,全国多地城市房地产交易环节的契税、营业税征收比例将普遍降低。在契税方面,市民购买首套面积为144平方米及以上的住房, 契税税率由以往的3%减至1.5%,购买二套房,面积为90平方米以上的,减按2%的税率征收契税;在营业税方面,个人购买2年以上(含2年)的住房对外 销售的,免征营业税。这意味着,新政落地后,市民无论是购买一手房还是二手房,都有望得到一定额度的税费减免。

        业内人士认为,这一新政是中央加快楼市去库存系列新政的又一重磅举措,将继续刺激刚需族入市的积极性,加速市场去库存进程,尤其对于改善型产品来说,去化速度将会明显加快。

144平方米不再是坎

大户型契税优惠更多

        “早买了3个月,多付了8000多元的契税。”市民曾女士说。去年年底,曾女士在江边买了一套130多平方米、总价88万的房子,由于是二套房,契税是3%,交了26400元,若按照新政只需交17600元。

        据了解,新政之前执行的契税政策:首套房区分为三个档次,即90(含)平方米以下1%、90至144(含)平方米1.5%、144平方米以上3%。而此次契 税新政不再以144平方米为界区分普通和非普通住宅。因此对于购买首套房来说,需要购买144平方米以上住房才能享受到新政带来的优惠。

        以往,考虑到契税问题,很多家庭购买大户型往往会以144平方米为分界点,而开发商的产品也做出相应的设置。按照以往大于144平方米征收3%契税的标准, 假如首次购买本地一套200平方米的住房,总价100万元,那么需缴纳3万元的契税,而按照新的契税标准计算,则只需缴纳1.5万元,节省了一半。

        此外,新政前购买家庭第二套住房契税统一为3%。新政后,面积为90平方米以上的,减按2%的税率征收契税,90平方米及以下二套房契税减为1%,假设总价 70万元,原本需缴纳2.1万元的契税,现在只需缴纳7000元。同样,购买90平方米以上二套房,假设总价100万元,那么按照旧的标准,需要缴纳3万 元的契税。而按照新的标准只需要2万元。

利差5%营业税取消

二手房交易成本降低

        在营业税方面,个人将购买不足2年的住房对外销售的,全额征收营业税;个人购买2年以上(含2年)的住房对外销售的,免征营业税。

        其实,早在去年3月30日,财政部发布的《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》就将二手房营业税征收区分年限由满5年降低至满2年,并明确“个人将购买 不足2年的住房对外销售的,全额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的,按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业 税;个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的,免征营业税”。

        对比可发现,此次新政取消了关于销售非普通住房的征收条款,而非普通住房判断依据就是大于144平方米。也就是说,新政之前交易144平方米以上大户型住宅,需要缴纳的利差营业税(差额部分的5%)今后就不需要缴纳了。

        业内人士认为,此次营业税调整,给大户二手房带来福音。以往,利差5%营业税征收,往往会间接转嫁到买方身上,从而增加买方负担。如今若实行免征,这部分二手房交易成本就实打实地降低了。

系列政策红利释放

利好刚需族购房者

        2015年是楼市去化速度明显提速的一年。其中,“3•30”新政和五连发的降息被认为是关键原因,而今年一系列新政红利的释放,更是进一步搅热楼市。

        猴年春节前几天,央行宣布一套房首付最低至二成,二套房最低可至三成。同时,新利率的执行在经过2015年连续5次以0.25%的幅度降息之后,五年期以上 的商业贷款基准利率已从去年初的6.15%下降到了现在的4.9%,下调幅度达到1.25%。接着,2月19日下午,中央有关部门再度出台楼市新政,宣布 自2月22日起,调整房地产交易环节契税、营业税的征收标准。

        从降利率、降首付到调整房地产交易环节契税、营业税的征收标准等,一系列新政接连出台,坚定了购房者信心。“这些政策对我们购房者着实是利好,相比以往节省了不少前。”目前有购房计划的刘先生说。

        业内人士分析,新政让交易成本降低,无论对一手房市场还是二手房市场,都会带来不同程度的利好。随着新政陆续出台及二孩政策的实施,市场对大户型的需求更 旺。而中央接连出台新政,除了去库存,对于换房其实也是间接支持,这些利好综合作用之后,将会更大程度地刺激更多刚需族入市,推动市场的换房潮流,从而加 快大户型去库存。

算账

现在买房可省多少钱?

        假设购买一套120平方米房子,单价5000元/平方米,总价60万元,到底可以省多少钱?

1.商业房贷:每月可省393元

        按照首套房计算,三成首付需18万元,贷款42万元,贷款年限20年,等额本息方式还款。

        2014年2月,贷款基准利率约6.55%,还款总额是754507.85元,贷款利息为334507.85,月均还款3143.78元。

        今年2月,贷款基准利率约4.90%,还款总额659679.6元,贷款利息为239679.6元,月均还款2748.67元。

        也就是说如今买房比两年前每月可省393元,总共可省利息超过10万元。

2.公积金贷款:每月可省275元

        按照首套房计算,三成首付需18万元,贷款42万元,贷款年限20年,等额本息方式还款。

        2014年2月,贷款基准利率约4.500%,还款总额是637710.57元,贷款利息为217710.57元,月均还款2657.13元。

        今年2月,贷款基准利率约3.25%,还款总额571733.33元,贷款利息为151733.33元,月均还款2382.22元。

        也就是说如今买房比两年前每月可省275元,总共可省利息超过6万元。

3.首付比例:二套房可少付三成

        两年前,首套房首付比例不低于三成,二套房首付比例不能低于六成。

        今年2月2日央行发文,购买首套房首付比例可以最低2.5成,二套房首付比例可以低至三成。也就是说如今买房比两年前二套房首付比例可少付三成。

4.契税:最高可省9000元

        2016 年2月22日起调整房地产交易环节契税,其中,对个人购买家庭唯一住房、面积90平方米及以下的,减按1%的税率征收契税;面积90平方米以上的,减按 1.5%的税率征收契税。对个人购买家庭第二套改善性住房、面积90平方米及以下的,减按1%的税率征收契税;面积90平方米以上的,减按2%的税率征收 契税。

        2014年初清远的政策为:首套或名下没有房产的,90平方米以下的普通住宅征1%契税;90平方米以上普通住宅契税1.5%,非普通住宅征3%的契税;不是首套房的,不管普通还是非普通住宅都是3%。

        如果购买首套房,契税现在和两年前均为1.5%,如果二套房,则税率如下:2年前,60万元需缴契税3%,即18000元。如今,60万元只缴契税1.5%,即9000元。也就是说如今买房比两年前最高可省契税9000元。

5.营业税:最高可省3万元

        今年2月22日起调整营业税,个人将购买不足2年的住房对外销售的,全额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的,免征营业税。

        两年前政策为:个人将购买不足2年的住房对外销售的,全额征收营业税;个人将购买5年以上(含5年)的非普通住房对外销售的,按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税,或者总价的5%缴纳。

        当时清远市区统一按照总价的5%收取营业税,也就是说当时购买该二手房,如果没有满5年,营业税需缴纳30000元。如今不需缴营业税。


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