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全新购房指南,刚需应该买什么房?

购房准备 来源:象盒找房     编辑:象盒小编     2019-06-11 17:31     分享


秉承住房不炒的理念,如今的房市再难有大突破,但对于刚需用户,对房子的渴望与需求仍然十分热烈。

购置人生的第一套房产,无论何时都是一件大事。那么,刚需首套房,到底是买新房好还是二手房好?许多人在买房的时候都会有这个疑惑,今天小编就给您理性分析一波,究竟是新房好还是二手房好。

首先,让我们先了解一下新房和二手房的区别及优缺点。

1、交易条件

两者整体不相上下,新房出售给购房者的前提条件:开发商需要取得五证二书。

五证二书:“五证”:《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、 《建设工程规划许可证》、 《建筑工程施工许可证》(建设工程开工证) 、《商品房销售(预售)许可证》,五证是检验开发商资质和确保房源的真实合法的重要判定依据,是开盘销售的必要条件; “二书”: 《住宅质量保证书》、 《住宅使用说明书》,是保证房屋质量的重要凭证。

二手房业主出售二手房的前提条件:取得该房屋的不动产证,并且结清贷款;房屋的产权关系要明确,如果有相关的房屋产权共有人,出售时,共有产权人有知情权,需一起进行房产交易或出具委托书。

2、首付差距

新房优于二手房新房和二手房的首付比例政策是一样的,但在实际交易的过程中,二手房的首付比例通常要比新房高。以商贷为例,银行审批贷款时,按照评估价进行审批,实际操作中,银行评估价一般是实际成交价的80%-90%。结果就是,首付比例可能已经超过4成。

3、税费差距

新房优于二手房新房:需要缴纳契税和住宅专项维修资金;税费比例的多少,只跟房子面积大小有关系。

二手普通住宅:需要缴纳契税、增值税及附加和个税。税费比例的多少,与房屋本身的情况有很大关系。例如:是否“满五唯一”、是普宅还是非普通住宅等都对二手房的税费总额产生影响。

从缴纳税费种类和复杂程度来看,新房在税费总金额和流程上要优于二手房。

4、地段差异

二手房优于新房对于现在绝大多数一二线城市,由于市中心房屋趋于饱和,很多新房离市中心较远;而对于在市区拆迁后建的新房,往往价格又贵一些。从整体上看,二手房由于建的时间早,地段、交通、周边配套设施等往往要优于新房。对于大多数嫩刚来说,刚需购房守住市中心、交通中心。

5、房屋本身

新房优于二手房基于设计和建筑能力的提升以及居住舒适的理念普及,新房在采光、户型、小区绿化、配套等方面往往要优于二手房。就当从物业方面来说,新房往往配套设施相对成熟,车位、电梯等物管更完善。

6、产权年限

新房优于二手房新房:产权清晰;年限较长,住宅产权年限一般是70年。二手房:在二手房交易中,很多情况下,房子有多位共有产权人。如果有产权人不同意卖房,就算已经过户,房子也有被收回去的风险。另外,二手房的产权年限比新房短。

7、交易流程

新房优于二手房新房:确定购房资格→看房选房→认购→付款→贷款→收房→入住。

二手房:购房资质审核→看房→产权核实→签订买卖合同→交首付→买方申请贷款→交税费和中介费→过户→交接水电煤气费和物业费→领取新房不动产证→贷款下来后交付房屋。

从流程和复杂程度来看,新房的交易流程要优于二手房。另外,买二手房有很多环节需要双方到场确认,任何一个环节出问题,都很容易造成后期不动产权证下发或入住困难等问题。这也是为什么大多数人说买二手房坑太多的原因之一。

8、交易风险

二者五五开,新房:大多数是期房,购房时一般是看不到实际房子的,到交房时,往往与之前看过的装修布局精美的样板房差距颇大,而且有时候交房还要面临向开发商进行维权的风险。对于购买新期房的购房者来说,最怕遇到开发商项目延期,甚至烂尾的情况,这绝对是一个很大的打击。就预售制度下的期房来说,购买者本身就要承担较大风险,同时会加大开发商杠杆。

二手房:二手房多数是现房,能直观看到房屋的装修和居住状况,有些房子内部由于房主保持的比较好,基本不需要怎么装修,可以直接拎包入住。可以多次查看现场,了解房子周边市政配套、地段、户型、采光,甚至屋内水、电、燃气、暖气管道是否破裂均能一一检验,因此在购房的时候一定要擦亮眼睛

 

通过以上对比,咱们了解了新房与二手房的优势与不足。具体买什么房子还是因人而异,因情况而异,那么你在新房与二手房和之间会如何选择呢?

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